Рекомендации по заключению договора аренды или найма недвижимости

Рекомендации по заключению договора аренды или найма недвижимости. Любая операция с недвижимостью, будь то покупка, продажа, аренда или найм недвижимости, всегда связана с немалыми юридическими рисками.

Для того, чтобы правильно заключить договор аренды или найма недвижимости в соответствии со всеми нормами жилищного и гражданского законодательства РФ, рассмотрим:

1. Характерные нарушения, совершаемые сторонами, при заключении данных договоров, и при их выполнении;

2. Характерные ошибки, при составлении договоров;

3. Основные правила, заключения данных договоров.

А также, форму, сроки действия и приложения, необходимые к данным договорам.

1. Характерные нарушения при заключении договора аренды или найма недвижимости, как со стороны арендодателя, так и наймодателя, бывают следующими:

1. Заключение договора лицом, не обладающим правом, на самостоятельное заключение. Это возникает, когда недвижимость принадлежит лицу не на праве личной собственности, а на праве совместной собственности;

2. Полный или частичный (односторонний) отказ от выполнения условий договора. Либо досрочное (одностороннее) незаконное расторжение всего договора. Возникают, когда в договоре не установлена достаточная ответственность стороны – неустойка;

3. Отказ от возврата оплаты или отказ от выплаты ущерба, связанного с ненадлежащим исполнением договора. Возникают, когда в договоре не оговорены все обязательства, условия, и не установлена существенная ответственность;

4. Отсутствие регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав. Договор найма не подлежит такой регистрации.

Характерные нарушения со стороны арендатора или нанимателя бывают следующими:

1. Нарушение срока производства оплаты или отказ от оплаты за аренду/наём недвижимости;

2. Нарушение срока оплаты или отказ от платежей за коммунальные и другие услуги;

3. Нарушение срока оплаты или отказ от возмещения вреда, причинённого собственности арендодателя или наймодателя, а также другим лицам (соседям) в результате подтопления, пожара, разрушения и уничтожения объекта недвижимости. Все эти нарушения обычно совершаются арендаторами или нанимателями при отсутствии в договоре точных сроков производства оплат. Также, когда в приложении к договору не зафиксирована стоимость ремонта, как части объекта недвижимости, так и его в целом;

4. Нарушение сроков или уклонение от возмещения ущерба, связанного с уничтожением, повреждением или утерей движимого имущества: мебели, а также других предметов и оборудования. Обычно совершаются при отсутствии отдельных, дополнительных договоров о передаче в пользование вещей. А также, когда отсутствуют приложения к этим договорам, с оценкой стоимости и качества оставленного движимого имущества;

5. Незаконное и неоговоренное, самовольное производство перепланировки и ремонта объекта недвижимости. Данные самовольные действия пресекаются самими нормами жилищного и гражданского законодательства. Поэтому не требуется описывать ограничение этого права, в самом договоре. Но необходимо установить ответственность арендатора или нанимателя за данные самовольные действия.

2. Характерными ошибками сторон, при составлении договора аренды или найма недвижимости, являются:

1. Нарушение гражданского и жилищного законодательства при составлении договора;

2. Отсутствие в договоре описания всех обстоятельств (случаев, событий), которые могут произойти в период срока аренды или найма объекта недвижимости;

3. Отсутствие в договоре порядка разрешения споров, а также порядка возмещения ущерба третьим лицам и сторонам.

Учитывая вышеизложенные характерные нарушения и ошибки, при составлении договора установлены

3. Основные правила, необходимые для заключения договора аренды или найма недвижимости:

1. Проверить документы, доказывающие право личной собственности арендодателя или наймодателя.

Если лицо не является единственным собственником всего объекта недвижимости и движимого имущества (вещей, предметов), то ему необходимо представить и приобщить к договору соответствующие доверенности от всех собственников. Либо арендатору (или нанимателю), необходимо заключить с каждым совместным собственником данные договора. В которых указать: «солидарную»; и/или «совместную»; и/или «индивидуальную» — ответственность сторон;

2. Проверить личные документы (всем сторонам): семейное положение, гражданство, место прописки, наличие детей.

3. Установить и указать в договоре количество лиц, с которыми арендатор или наниматель будет проживать. Возможно, что необходимо будет заключения договора: — с установлением (или исключением) права проживания других лиц. Также, возможно, что возникнет необходимость заключения отдельных договоров с каждым лицом. Арендатор или наниматель имеют право проживать совместно со своими семьями. Даже в том случае, когда на момент вступления договора в силу, они не находились в браке и не имели детей. Поэтому нет необходимости указывать в договорах супруга и детей нанимателя или арендатора, или заключать отдельные договоры. Но возможно, что имеется необходимость указать в договоре право арендодателя или наймодателя на досрочное расторжение договора.

4. Договора аренды и найма заключаются в письменной форме. Законодательство не требует нотариального удостоверения таких договоров. В связи с этим, необходимо правильно заполнить и подписать все бланки договоров.

5. К договору аренды или найма в качестве приложения сторонам необходимо подписать акт приёма-передачи. Этот акт обязателен, так как является единственным свидетельством факта передачи и принятия объекта недвижимости.

6. Срок действия договора аренды не ограничивается законодательством. А срок договора найма (только в отношении приватизированного жилья) не может превышать — пяти лет.

По истечению этого срока старый договор найма не может быть пролонгирован. Поэтому необходимо заключить новый договор. Несмотря на то, что все условия и обязательства остаются прежними.

При досрочном расторжении договоров аренды или найма любая сторона — инициатор, обязана в соответствующем письменном виде предупредить другую сторону, не менее чем за три месяца.

Для обеспечения права пользования имуществом к договору необходимо составить приложения:

а). Акт приёма-передачи объекта недвижимости. Он необходим для доказательства сдачи объекта недвижимости и принятия сторонами всех договорных обязательств.

б). Договор безвозмездного пользования вещами с его приложениями и дополнениями:

— Акт приёма-передачи;

— Перечень вещей.

Они необходимы для доказательства наличия вещей их стоимости и качества, а также передачи их в пользование;

в). Соглашение о пролонгации договора.

Помимо этих документов, по окончанию срока выполнения обязательств или по окончанию срока действия договора, необходимо заключить также в качестве приложений.

д). Соглашение о расторжении договора.

Рекомендации по заключению договора аренды или найма недвижимости. Все вышеуказанные приложения должны быть правильно приобщены к договору. Поэтому каждое приложение должно иметь (справа, в верхней части листа) порядковый номер.

Таким образом, чтобы заключённые договора аренды или найма недвижимого имущества обрели полную юридическую силу и не стали причинами материального и морального ущерба — необходимо учесть, все вышеуказанные правовые обстоятельства и соблюсти данные рекомендации.

Типовой договор аренды вы можете просмотреть ниже: