Узаконить самострой в 2022 году

Объекты самостроя могут принести немало хлопот своим хозяевам. Чтобы не получить штрафы, а тем более предписание о необходимости сноса здания на собственном участке, на незаконно возведенные строения нужно получить необходимые документы.

Какие объекты считаются самостроем

• Это объекты, построенные на земельном участке с неоформленными правами на владение. Если отсутствует право на собственность, договор аренды, купли-продажи, нет иных правоустанавливающих документов – договора бессрочного пользования или не представлено право наследуемого владения. То есть у вас нет никаких документов, подтверждающих, что земля, на которой построено здание, принадлежит вам.

• Объекты, построенные на земельном участке с видом разрешенного использования под конкретное строительство, не соответствующее категории объекта. Например, вид разрешенного использования конкретного участка может быть установлен для прокладки подземных коммуникаций или строительства дороги. Можно ли построить дом на такой земле? В этом случае законным путем сделать это не получится.

• Объекты, построенные с нарушением норм градостроительства, пожарной безопасности, расположенные на ненормативном расстоянии от соседних строений и с прочими нарушениями норм.

В каждом районе есть свои градостроительные документы, в которых указаны все санитарно-защитные зоны, где не разрешается строительство ИЖС и садовых домов.

Это определенные расстояния от дорог, линий электропередач, других инженерных коммуникаций, автозаправок, аэропортов, мусорных полигонов и других нормируемых объектов для постройки.

• Объекты, возведенные без соответствующего разрешения на строительство. Согласование монтажных работ производится местными органами власти.

Если в начале строительства какие-то ограничения существовали, а в момент обнаружения постройки они все еще действовали, объект признается самостроем.

Если же собственник не мог знать о каких-то ограничениях либо они были введены после получения разрешения на строительство, то такой объект не могут признать незаконным.

Объектом самовольного строительства нельзя распоряжаться. Поскольку на него не существует официальных документов, его нельзя продать, передать по наследству, сдать в аренду или подарить.

Как оформить самострой

Если у вас есть право собственности постройки дома на земельном участке, то в случае объявления его самостроем государство дает определенное время для устранения выявленных нарушений.

Это может быть уменьшение площади застройки или исправление других отклонений от норм. Если в течение установленного времени проблема не устранена, выдается решение о сносе строения.

Если у вас нет документов, подтверждающих права собственности, то есть два способа, как узаконить самовольную постройку. Сделать это можно либо в административном порядке, либо через суд.

Первый способ узаконить самострой — в административном порядке

С чего начать процедуру? Первым шагом вы предоставляете в местную администрацию все необходимые документы для того, чтобы построить дом. Подаете уведомление о начале строительства в установленном порядке.

В Московской области это можно сделать в электронном виде через портал Госуслуг Московской области, в других регионах – в соответствии с действиями муниципальных норм.

За услугой может обратиться правообладатель земельного участка. Нужно иметь в виду, что для домов ИЖС существуют ограничения – они могут быть не более 3 этажей и не выше 20 м.

Кроме того, для домов площадью менее 500 м2 не требуется разработка проектной документации в случае строительства, если же площадь вашего дома больше – нужно разработать проект, проектная документация должна пройти экспертизу.

После этого спустя определенное время, обычно уходящее на строительство объекта, нужно будет оформить кадастровый план на здание.

Это можно сделать по договору с кадастровым инженером или компанией, предоставляющей кадастровые услуги.

Третьим шагом направьте в администрацию уведомление о завершении строительства. К нему прилагается также выполненный ранее кадастровый план.

Далее в случае соответствия всем действующим нормам и правилам здание будет узаконено, документы направлены в Росреестр для включения в единый реестр.

На территории России действует дачная амнистия, срок которой продлили до 1 марта 2026 года. Согласно этому документу владельцы ИЖС и садовых домов могут оформить права собственности на постройку в упрощенном порядке.

В законе прописано правило, что для домов, строительство которых начали до августа 2018 года без разрешительных документов, до 1 марта 2026 года можно подать заявление для легализации дома без получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

После этой даты оформить права на недвижимость можно будет только в судебном порядке.

Дачная амнистия

Второй способ узаконить самовольную постройку — через суд

Если решить вопрос в административном порядке не удается, придется обратиться в суд. До подачи заявления вы должны поэтапно убедиться в том, что ваш дом построен в соответствии с действующими нормами и правилами.

Для этого можно заказать досудебную экспертизу постройки. Если она выявит какие-то отклонения, их нужно будет исправить до обращения в инстанцию.

В суде в любом случае будет назначена экспертиза, подтверждающая соответствие здания нормам, поэтому для экономии времени можно провести ее предварительно.

К исковому судебному заявлению требуется приложить следующие документы:

• Отказ от администрации в легализации объекта.

• Технический паспорт на объект (кадастровый паспорт).

• Документ, подтверждающий права собственности. Это может быть свидетельство о собственности, документ о наследстве, договор о бессрочном пользовании земельном участке или договор аренды на определенное время.

• Выписка из ЕГРН.

• Выписка по виду разрешенного использования участка. Убедитесь, что в ней прописана категория земель, подходящая для строительства дома ИЖС или садового дома.

Выписку можно получить в Росреестре или МФЦ, эта услуга предоставляется также в электронном виде на сайтах ведомств.

Если у вас есть свидетельство о регистрации на землю, то в нем должна быть указана категория земли.

• Документы, подтверждающие факт, что постройка не нарушает права соседей. Это может быть их письменное разрешение либо согласование межевого плана земельного участка, оформленное в официальном порядке.

Очередность представления документов не регламентируется.

В случае грамотно составленного искового заявления и корректности всех представленных документов решение должно быть вынесено в вашу пользу.

Как узаконить самострой видео

Штрафы за самовольную постройку

Согласно статье 9.5 КоАП РФ за нарушение порядка строительства и ввода в эксплуатацию объектов могут быть наложены следующие штрафы:

• Отсутствие требуемых документов для начала строительства. Штраф – от 2 000 до 5 000 руб. для физических лиц, от 20 000 до 50 000 руб. для предпринимателей без юридического лица, для юридических лиц – до 1 000 000 руб.

• За несвоевременную передачу документов в органы власти. Штраф – от 500 до 1 000 руб. для физических лиц, от 10 000 до 40 000 руб. для предпринимателей без юридического лица, для юридических лиц – до 300 000 руб.

• За продолжение работ до устранения ранее выявленных нарушений. Штраф – от 2 000 до 5 000 руб. для физических лиц, от 1 000 до 40 000 руб. для предпринимателей без юридического лица, для юридических лиц – до 100 000 руб.

• За эксплуатацию здания без получения разрешения на ввод. Штраф – от 2 000 до 5 000 руб. для физических лиц, от 20 000 до 50 000 руб. для предпринимателей без юридического лица, для юридических лиц – до 1 000 000 руб.

Самое большое наказание за самовольную застройку – это решение о сносе. Органы территориального самоуправления – области, района, города — вправе выдавать решения о сносе самостроя и приведении территории в соответствие требуемым нормам.

В течение 20 дней после получения от уполномоченных на осуществление строительного надзора, земельного надзора, местного территориального контроля органы самоуправления должны принять одно из предусмотренных Гражданским кодексом РФ, статья 222, решений:

• снос самостроя, приведение здания в соответствие с действующими нормами и ограничениями;

• обращение в суд с исковым заявлением о сносе самовольно построенного строения или приведения здания в соответствие с действующими нормами и ограничениями

Срок для сноса определяется исходя из параметров объекта, может составлять от 3 до 12 месяцев. При этом до сноса администрация выдает постановление о приведении построенного объекта к установленным требованиям, на это может быть выделено от 6 месяцев до 3 лет.

Вопросы собственности

• Если вы построили что-то на государственной или муниципальной земле, это строительство можно узаконить.

• Если постройка соответствует всем нормативным требованиям, нет противоречий с видом разрешенного использования территории, то можно оформить необходимые документы на землю и стать собственником здания.

• Если вы построили дом на чужом участке, затем владелец земли его узаконил и получил права собственности, он должен возместить расходы на строительство дома с учетом исключения тех затрат, которые были понесены владельцем земли на то, чтобы узаконить здание.

• По закону сносить самострой должен тот, кто его построил. Если эта работа будет выполнена за него, то в его адрес выставят счет на компенсацию расходов.

Следует учитывать, что администрация имеет право вынести решение о сносе только на земельных участках, которые принадлежат муниципалитету или государству.

На частных территориях снос выполняется только по решению суда. Исключительными случаями будут признаны те, когда ваше здание угрожает жизни или здоровью третьих лиц.

Как строить частные дома по закону

С 2018 года действует уведомительный порядок возведения садовых домов и ИЖС.

Это означает, что получать разрешение на строительство не требуется, но необходимо уведомить о начале строительства или реконструкции дома, а также уведомить об окончании работ после окончания строительства/реконструкции.

Этот порядок регламентируется ФЗ №340 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Уведомить администрацию можно в электронном виде на портале госуслуг, в отделении МФЦ либо направить официальное письмо по почте, при этом получите уведомление о вручении документа. Это нужно сделать перед началом работ.

В уведомлении указываются данные застройщика, владельца земельного участка для ИЖС или садового дома – его ФИО и адрес, контактные данные.

Также в документе указываются паспортные данные владельца земли, кадастровый номер участка, планируемые параметры возводимого дома, в том числе высота и этажность.

Прикладывают к уведомлению документы о правах на землю, вид разрешенного использования.

Объект индивидуального жилищного строительства, он же «жилой дом» — это отдельно стоящее здание, состоящее из комнат и вспомогательных помещений. Не предполагает разделения на самостоятельные объекты недвижимости. Предназначен для удовлетворения гражданами бытовых нужд. Может иметь высоту не более 20 метров, этажность – не выше 3 этажей.

В ответ на ваше письмо местная администрация уведомляет заявителя о соответствии или несоответствии заявленного к строительству объекта требованиям законодательных норм, установленным параметрам, допустимому разрешению на участке.

Ответное уведомление должно поступить в ваш адрес в течение 7 рабочих дней. После получения положительного уведомления можно приступать к проведению строительно-монтажных работ. Срок действия такого уведомления – 10 лет.

После возведения здания необходимо снова уведомить местную администрацию об окончании строительства частного дома. К этому уведомлению прилагается технический план здания.

Эта процедура должна быть выполнена не позднее 1 месяца после завершения строительных работ.

В течение 7 дней уполномоченный орган передает застройщику уведомление о соответствии построенного объекта нормам градостроительного законодательства.

В случае выявления каких-либо нарушений, будет направлено уведомлении о необходимости их устранения. После этого при положительном решении построенное здание ставится на государственный кадастровый учет.

Уведомительный порядок не является рекомендательным, это обязательная процедура.

В случае отсутствия таких уведомлений собственник земельного участка не сможет получить официальные документы на здание, не будет иметь права распоряжаться им в дальнейшем – продавать, дарить, передавать по наследству, делить доли и прочее.

Внимательно учитывайте нормы и правила того, как зарегистрировать объекты недвижимости правильно.

Регистрация дома в Росреестре